以房养老上海遇困局 倒按揭年限难送终

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广州或仿香港以房养老 提案获部门认可

A-A+2013年9月20日09:03金羊网-新快报43 条评论

　　提案已获得有关部门认可，对象为中等收入以上空巢长者

　　近日来，“以房养老”引发社会对养老问题的再度热议。不久将来，广州一些社区里或许会出现配套齐全的养老公寓。记者日前从有关渠道获悉，数名广州市政协委员在今年初联合写提案，建议广州仿效香港“长者安居乐计划”的养老彩颐居模式，通过引入社会资本，专为广州中等收入以上的空巢老年人建设社区“颐养公寓”，采用交租金或物业置换等支付方式，让其在社区里享受优质的养老服务。

　　日前，主办单位市国土管理局对该提案作出了的肯定答复，也建议政府可通过建立轮候机制，廉租给符合条件的老年人。该方案仍在进一步研讨中。

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坦克兵 发表于 2013-9-20 15:11
广州或仿香港以房养老 提案获部门认可A-A+2013年9月20日09:03金羊网-新快报43 条评论
　　提案 ...

背景

　　空巢老人多需求难满足

　　广州的养老形势面临严峻考验。从1992年起，广州市已步入人口老龄化社会，60岁以上户籍老人以每年4%左右的速度增长，远高于全国平均水平。

　　官方资料显示，截至2012年底，广州市共有60岁以上老人126.4万，占户籍人口总数的15.4%。2015年，预计将达到140万人。值得关注的是，空巢老人将接近或超过半数。

　　“空巢老人”群体大致可描述为：因无子女，或子女离世，或子女长期不在身边等原因，导致空巢或独居。

　　然而，当前的广州养老体系主要集中在失能、半失能老人的养老服务，以及五保、低保和低收入困难老人的养老服务。现有政策导向及养老机构的布局中，空巢老人的养老需求容易被边缘化。

　　但空巢老人养老并不容易。调查发现，现代社会多元化发展，使空巢老人群体对养老的期望值逐步增高，传统的机构养老服务模式不能满足他们对自由空间的要求。如果遇急病或重病需要长期照看的情况，他们也对其成年子女带来负担及精神压力。

　　多数空巢老人身体比较健康，拥有稳定收入和具备一定的物业基础。他们不想麻烦子女、亲戚或朋友，但又难以独自应对突发事件，也不能有效排解长期的孤独忧虑。

　　同时，他们又很留恋社区的环境，不情愿进入老人院，并要求其居住环境有着丰富的娱乐活动，希望随时可以获得相应的照顾。

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               以房养老”仅三成网民接受 国内尚无合格案例

2013年09月20日 08:21  南方都市报  

　　9月13日，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，明年我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”业务，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。“以房养老”业务重新浮出水面。本周一，“以房养老”的解读意见也相应出台，明确财政、设施、产业、责任等相关指标。

　　事实上，“以房养老”的概念在互联网上也遭遇不少网民言论反弹。在央视网近期的网络调查问卷中，只有30%的网民选择能接受以房养老，大部分网友还是持否定和观望态度。而从2001年就开始研究“以房养老”、至今出版了《以房养老漫谈》和《反向抵押贷款》等多本专著的浙江大学经济学院教授柴效武接受本报专访时认为，“养老金是管老人的基本生活，作用是保证每个公民能够活得下去。但如果老人家希望活得更好，甚至希望出国旅游，那就只能自掏腰包，如果没有那么多钱，那就可以考虑以房养老。”他举例：老人如果在60岁时把价值200万的房子抵押，假设能活到80岁，20年内房价基本持平，那么老人每年可以有五六万的收入，加上每个月的养老金，完全可以改善晚年生活。

　　本报记者还专访了中国“以房养老”发起人孟晓苏

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坦克兵 发表于 2013-9-20 15:53
以房养老”仅三成网民接受 国内尚无合格案例 2013年09月20日 08:21  南方都市报  
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以房养老不同于卖房养老，留住房子收益更高

　　南方都市报：作为国内引进“以房养老”概念第一人，如今热议的“以房养老”和当初设想有无差别？

　　孟晓苏：我原来引进用的是“老年人住房反向抵押养老贷款”，从美国直接翻译过来。后来被银行误解，以为这是银行要承担的工作，但其实不是。可以看到，这次中央用词比较准确，是“老年人反向抵押养老保险”，明确了这是保险的一部分。

　　南都“以房养老”和“卖房养老”有什么差别？

　　孟：老人家卖了房子，把钱存银行拿利息，每个月能拿的不多，而且这样卖了他就没地方住了，未来房子增值也不归他了。相比之下，“以房养老”一方面保留住处，另一方面还有收益。如果是在北京这些房价贵的城市，“以房养老”一个月能拿几万，但把房租出去每月最多拿几千元房租。

　　南都：近两年来，北京、上海、南京等城市以及中信银行都有针对“以房养老”的尝试，如何评价？

　　孟：目前全国的案例更多是模拟，而不是真正意义上的“以房养老”，因为主体不是保险公司，保险公司一家都没做。模仿最像的是中信银行，但它是抵押贷款，市民还不起的时候就把房子收掉，而且为了保证收房的便利，银行要求只贷给第二套房，归根结底还是正常的贷款。

　　南都：你曾成立了全国首个“以房养老”的保险机构，6年过去进展如何？

　　孟：“以房养老”更应该是由大保险公司来做，由于各种原因，我们也没能推出“以房养老”产品。当整个国家没有这种产品的时候，任何一家保险机构都不能做。

　　南都：你觉得政府应该承担哪些工作？

　　孟：首先是如果我们做出这种保险产品，监管机构应该予以批准，同时还要给予政策鼓励和优惠，因为未来房产是要过户的，是否可以像外国一样免去房产交易税。此外，每个月我们会给老人发钱，而这些收入应该交所得税，但老人们肯定希望免除。对保险机构承办此类业务，相关税费也建议豁免。不能忽略的是，目前房产在中国逐渐增值，一定时间之后，需要重新核定价值。

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民政部：以房养老只是试点性探索举措

　　据新华社电《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布后，“以房养老”问题引起社会广泛讨论。民政部昨天首次通过其官网公开回应称，“以房养老”只是通过完善投融资政策促进养老服务的举措之一，而且是试点性举措，希望社会及媒体对国务院有关意见全面理解，勿以偏概全。（新浪网）

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                   以房养老首倡者：200万元房屋参保每月得1万

     中国经济周刊》 记者  王红茹| 北京报道2013年09月24日00:34

　　
       “以房养老”经历10年，在争议声中终于正式上升到国家战略层面。

　　国务院日前公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，即“以房养老”。这是10年前国务院领导人批示研究这项保险服务之后，第一次由国务院常务会议正式提出要求，由此再度成为舆论热议的焦点，赞成者和反对者，不一而足。

　　那么，到底什么是“反向抵押养老保险”？它能够在中国实行吗？将对完善我国养老保障制度起到什么作用？如何能让它真正造福我国老龄人群？9月17日，《中国经济周刊》专访了最早提出在中国引进这个保险产品的建议者、中国房地产开发集团理事长孟晓苏，为这一养老保障产品解疑释惑。

　　200万元房屋参保，

　　每月大约可得1万元

　　《中国经济周刊》：最近国务院常务会议提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。据您了解，这种保险对于投保的老年居民到底有什么好处？

　　孟晓苏：这种保险对于投保老年居民的好处很明显：首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期开启“房产金库”，将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活。

　　其次，它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快延长生命，而且活多久保险公司就会供养多久。

　　第三，可以让老年人增强生活自信，保持社会尊重。老年人最怕的是失去体面和尊严，可是退休后到处要看人脸色，更怕“久病床前无孝子”，参保后老人今后就有持续稳定的收入，甚至还可以拿钱接济子女亲友，可保持子女与社会的长期尊重。

　　第四，可以保护弱势群体，有利于社会稳定。这种产品会更受中等收入者青睐，因为只有房并缺钱的老人才更愿意抵押房产养老。这样就保证了社会弱势群体的生活安定，也就保障了社会稳定。

　　第五，实行遗产税后， 可以依法避税。我国迟早会实行遗产税。但这套房屋的价值在老人生前已年复一年被领光，产权已逐步或一次过户到保险公司了。如果我国今后开征遗产税，这一险种当然可以为这套参保房产依法避税。

　　《中国经济周刊》：老人以房入保能够得到多少钱呢？

　　孟晓苏：因房产价值不同、老人需要不同、抵押方式不同，这种保险产品的月收益也不同。这里仅根据国外标准的“抵押式以房养老”计算：如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2.6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。

　　应当说明，一旦投保人与寿险公司订立了有效合同并开始执行，那么不管投保人的实际寿命为多长，保险公司一律要按月付款；同理，不管投保人的实际寿命为多短，一律应由保险公司收回房产，进行销售或拍卖。如果房屋实际增值较大，保险公司还可以将增值多出的部分返给其家人。

　　试点条件已经成熟

　　《中国经济周刊》：据悉，早在2003年3月，您就将“建立反向抵押贷款的寿险服务”建议报送给刚刚上任的温家宝总理，他当天批示给相关主管部门主要负责人。同年8月有关部门将会签的《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》上报国务院。这件事备受决策层关注，却为何被搁置了10年？

　　孟晓苏：被搁置的原因是当时还没有物权法，主管部门人员担心抵押房产缺乏法律保障，包括担心70年土地到期国家不给延续；当时居民持有第二套房不普遍，加上受“房价会跌”传言影响，有关人员担心房价下跌加大保险公司风险；还有担心老年人都愿把房屋传给子女而不愿参加这种养老保险。

　　如今10多年过去，当年未设立的法律法规如今多已完善。特别是2007年颁布的《中华人民共和国物权法》明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，从法律上保障了住宅的长期物权。

　　时至今日，全国城镇房价普遍上涨，尤其是中国保监会准备率先试点开办此业务的北京、上海、广州等城市，房价普遍上涨数倍乃至十倍之多。而且我国人口老龄化已更加严重，其中约占老龄人口比重10%的无子女家庭和“失独家庭”本来就没有把住房传给子女的需要，所以如今在我国实行住房反向抵押养老保险的各项条件均已成熟。

　　《中国经济周刊》：据悉，在国外这项保险已非常普遍，但这项保险真正进入中国后，您是否担心会出现“水土不服”？

　　孟晓苏：我认为这一险种很适合我国国情。由于我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人没有形成多少积蓄，只能靠退休金生活，而国家与社会所能提供的退休金是很有限的。加之我国多年来寿险业务欠发达，想靠寿险来保障老年人的生活，并没有历史上的保险费投入作为基础。我们已难以找出更多办法来更好地保障老年人的生活。

　　但是十几年来公房出售与住房商品化的发展，以及大中城市房价升值，使得多数老年居民有了较大价值的房产。这笔凝固资产如果能盘活，完全可以弥补前两项的历史缺憾，这是在我国大部分老年居民中建立补充寿险保障的最佳出路之一。这种“反向抵押养老保险”的保险项目一旦设立，将使拥有房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。

　　《中国经济周刊》：“以房养老”是对中国养老资源的积极补充，但在实际操作中，却面临着房屋产权问题、传统观念等诸多阻力。未来这项政策在试点过程中，该如何顺利推进？

　　孟晓苏：我认为试点应从以下方面启动：

　　1.组织保险业的人力与财力，对这项新的保险产品进行开发研究。在试点地域选择上，应把【2003年保监发124号】文件所选择的北京、上海、广州等城市列入，还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市。

　　2.在试点人群选择上，可借鉴我国台湾地区保险业从无子女家庭开始进行反向抵押养老的经验，首先从无子女家庭和“失独家庭”起步开展这项试点，今后根据需要扩大到有愿望的其他老人家庭。

　　3.由中国保监会、民政部并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计，处理好抵押房屋的权属关系；借鉴国外经验，减免入保老人房屋交易税与所得税等相关税费；降低保险机构有关税负；建立对长寿保户的政府补贴机制以化解所谓“长寿风险”等等。

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                   专家:以房养老只与少数人相关不可能成主流

    2013年09月24日22:18

  

新华网

      新华网北京9月24日电(记者 崔静)针对社会关注的“以房养老”话题，全国人大常委会委员、中国人民大学教授郑功成等多名专家24日在京表示，“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，不是一项养老政策。

　　在24日下午民政部举行的加快发展养老服务业专家论证会上，郑功成说，“以房养老”既不可能成为养老保障的主流方式，更不是应当由政府主导的社会养老保险与养老服务的替代品，而只是让老年人多了一种养老方式选择，以便更加从容地安排晚年生活。“因此，客观上它只与少数有需要的人相关，大多数公众没有必要过分忧虑。”

　　中国社科院社会政策研究中心秘书长、研究员唐钧分析认为，从理论上说，若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策，须具备一个基本条件，即住房必须是老年人可以自由支配的，而现在住房多为家庭主要财产，且多数老年人会选择把房产留给子女，因此，“以房养老”只是“小众”选择，影响不了老年保障和老年服务大局。

　　在中国社科院人口与经济研究所副所长张车伟看来，在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况下，开展“以房养老”试点不失为一种有意义的探索，既为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加了新选择，也有利于满足一部分老年人个性化的需求。

　　“一个健全的社会既需要有基本的公共养老服务体系兜底，也需要开启产业化、商品化之路，两者不可偏废。在这个过程中，政府需要做的是规范‘以房养老’市场，保证参与其中的百姓利益不受到侵害。”张车伟说。

　　中国企业家协会副会长、幸福人寿保险公司监事长孟晓苏对此表示赞同。他认为，在“以房养老”试点过程中，政府应当制定具体可行的政策体系，完善相关的房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制，鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新，使“以房养老”更符合我国国情，更能满足多样化养老需求。

　　“作为一种非主流的养老方式，‘以房养老’不会也不可能替代政府承担的基本养老责任。”中国老龄科研中心副主任党俊武表示，近日公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》进一步强化了政府在“人人享有基本养老服务”中的主导作用。

　　按照意见要求，今后，政府将在四方面保基本、兜底线：一是公办养老机构要重点为“三无”老人、低收入老人、失能半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务；二是将所有农村“三无”老人全部纳入五保供养范围；三是建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度；四是进一步完善落实基本养老、基本医疗、最低生活保障等政策，适时提高养老保障水平。

　　“政府可以通过这些积极作为，给公众一个稳定的养老预期，解除老年人的后顾之忧。”党俊武说。

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旅美学者：以房养老恐慌源自国人啃老啃到死观念

不用恐慌“以房养老”

　　薛涌

　　最近，“以房养老”突然成为公共讨论的热点，乃至民政部不得不出来发布安民告示，称国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》中有关“以房养老”的内容被严重误读，其实国务院该意见中提出发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等多种养老服务模式，在投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和公益慈善等方面采取了一系列举措。而“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，即所谓“以房养老”，只是“完善投融资政策”中的一句话。一点点制度创新上的探索，引起了全社会的恐慌，仿佛国家想从养老中抽身，要让大家靠自己的房子来养老。

　　其实，“住房反向抵押养老保险”在国外已经发展得相当成熟，美国影星出身的前参议员、曾竞选过总统的汤普森，就一直在电视上为这种“住房反向抵押”做广告。“住房反向抵押”的逻辑和方式很容易理解：有关公司根据老年人所拥有的住房的估价，每月给老人一笔固定的生活费；等老人去世时，房子就归给钱的公司。这等于是公司预先每月支付房贷购买老人的房子。假设一个人三十岁时买房，一般到六十岁时，三十年的房贷正好还清，房子完全是自己的了。但如果日后退休，退休金不够用，那么通过“住房方向抵押”得到一笔钱，晚年生活的质量就提高了许多。等人走了，房子留着何用？那时房子被接济自己的公司收走，对自己无任何影响，何乐而不为呢？美国如今面临着婴儿潮退休后社保入不敷出之困境，养老问题越来越尖锐。估计这种“住房反向抵押”会越来越流行，而且也没有人为此大惊小怪。

　　中国在未来几十年将面临着急剧的老龄化。政府和社会如何应对，目前还看不清楚。“住房反向抵押”，恐怕对相当一部分老年人来说，都会成为必要的养老手段之一。问题是，这种方式应该在民间自愿进行，即纯粹是私人企业和老年人们的交易。政府可以提供若干保护性、鼓励性的政策，但基本应该置身事外。是否进行“住房反向抵押”，对老年人的既有养老福利也不该有任何影响。人们为这样的制度探索感到恐慌，最大的原因恐怕在于对公权和市场的界限看不清楚。不过，另外一个原因，则是中国人的“传统观念”。

　　有位北京市民在接受采访时说：“我有儿有女，说实在话，他们还眼巴巴看着我这房子呢……我把我这房子抵押给银行以后，生活水平可以提高了。等我百年不在了，房子让银行给收走了，那我儿女不得骂我啊。”这一采访，在公众中引起了普遍的共鸣。

　　可见，“住房反向抵押”在中国不遭待见，并非仅仅是制度因素，文化阻力同样巨大。啃老不仅要啃到父母死，而且父母死后还要接着啃。这似乎早已成了两代人都接受的原则。然而，这样的文化，不仅使得老人难以安度晚年，同时也害了他们的孩子。

　　美国许多富裕的老人，去世时把家产捐光。世界首富卡内基有句名言：带着财产走进坟墓是可耻的。遍布美国各地的博物馆、童子军营地、图书馆、自然保护区等等，往往都是过去的老人在去世前捐出来的。这些捐赠是他们最好的墓志铭，比什么豪华墓地都永恒。孩子们不仅没有怨恨，而是充满感激。父母敢这么捐，恰恰说明他们对子女教育的成功：没有一个孩子需要自己的财产，每个孩子都很成功。在公园里，也经常能够看到一个长椅，椅背上刻着一对父母的名字和生卒年月，落款是“热爱你们的孩子们”。这长椅是怀念父母的孩子捐的。当然，美国并非所有人去世时都捐遗产。不过，很少听说子女眼巴巴盯着父母的房子的事情。父母的房子是父母的，和孩子没有关系。双方的界限很清楚。原来我们觉得这是美国人不讲亲情。其实对比一下就明白，这根本不是亲情问题。孩子万事要自己奋斗，不能靠老子。父母不给孩子断奶，孩子就永远长不大。而啃老一直啃到父母死后的中国文化，却更显得没有基本的人情。

　　看看现在中国的年轻人：自己买房、结婚，往往都要父母接济。也就是说，自己拥有的房子，已经包含着许多父母的心血。等父母去世时，自己大多早已是成家立业的中年人。怎么还盯着父母的房子？如果父母通过“住房反向抵押”，晚年生活宽裕很多、舒心很多，做儿女的难道不该为父母高兴吗？怎么会为此骂父母？

　　“住房反向抵押”，其实就像房贷、学贷、保险等一样，不过是现代社会中司空见惯的金融产品。当老人丧失了工作能力、需要他人照顾，而其子女和社会又无法充分地承担责任时，老人就必须用自己一生所创造的财富来维持晚年的生活质量。“住房反向抵押”就是其中的一个金融手段。如果实施得当，我们的社会将变得更有效率。也许更为重要的是，这种“住房反向抵押”可以引发一场“文化革命”，破除那种“啃老啃到父母死、父母死后照样啃”的文化，有助于下一代形成自强自立、而不是拼爹的自我期待。

　　作者为知名旅美学者

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联合国报告：中国老年人生活质量排全球第35

2013年10月03日 07:19  大洋网-广州日报  

　　中国老年人生活质量排全球第35

　　据新华社电 一份联合国[微博]调查报告显示，瑞典是最适合老年人生活的国家，而就老年人生活质量而言，中国排名第35位。

　　英国广播公司1日报道，“全球老年观察指数”组织调查了91个国家和地区的老年人生活质量，调查得到联合国人口基金会和“帮助老年国际”组织支持。

　　报告显示，瑞典的老年人生活质量最高，挪威和德国排名分列二、三，而阿富汗排名垫底。排名前20的国家主要来自西欧、北美地区，也包括日本、澳大利亚和智利。巴西排名第31位，中国排名第35。

　　在排名时，调查人员考虑了13种指标，包括老年人收入、就业情况、医疗服务、受教育情况和生活环境等。

　　调查人员预测，到2050年，全球老年人数将首次超过15岁以下青少年人数。报告警告，截至目前，许多国家还没有为老年群体提供足够支持。