本帖最后由 遨翔天地间 于 2020-1-18 16:03 编辑
2020年楼市走势，定了！ 原创 白羊 楼市参考 楼市是一个典型的政策市，读懂了政策，也就是读懂了中国楼市
近期，左右2020年楼市走向的政策，从中央到地方已开始纷纷出炉。 日前，地方两会正在陆续召开，据不完全统计，北京、上海、天津、吉林、河北、河南、山西、甘肃、新疆、重庆、广西、安徽、浙江、福建、广东等15个省、市、自治区的政府工作报告中都提及了房地产市场政策。其中，保持房地产市场平稳健康发展（房住不炒、因城施策）、老旧小区改造、发展和规范租赁住房成为2020年各地楼市的重点工作。 中央层面，2019年12月10日至12日，中央经济工作会议在北京举行。 会议指出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 单看政策（官话）本身，似乎并无多少新意可言，基本都是过去两年嚼过的东西，而且把这些政策堆在一起，似乎也看不出其对楼市趋势可能产生的具体影响。 其实理解政策的关键并不在于政策内容本身，而在于揣摩政策制定者的心思，即为什么要在这个时候出台这些政策？又想达到什么目的？因为政策（计谋）并不在于新奇，而在于有用，有用与否又取决于使用者对当时实际情况的考量。 要揣摩政策制定者心思的前提，又在于能认识到，楼市是一个典型的三方博弈（官方、开发商和炒房客、刚需购房者）。 其中，官方是庄家，其利益诉求是既要让楼市这块蛋糕做大，又要确保其不能出问题，让游戏崩盘；开发商和炒房客则是主要玩家，典型的赌徒，敢押敢冒险，也是高房价的直接推动者（符合其自身利益最大化）；而那些真正实践“房住不炒”的刚需，则成了高房价的被动接受者，及楼市游戏的最后接盘侠，没得话语权的。 在这场游戏中，官方和开发商、炒房客之间的博弈是主要博弈，也是典型的“胆小鬼博弈”（古巴导弹危机美苏博弈就是典型案例），即谁也不能先示弱，否则就将被对方牵着鼻子走。但在实际博弈中，官方过于明显地暴露了“既要……也要……”的心态，而开发商和炒房客又察觉并吃准了官方的这一心态，使得互有攻守的胆小鬼博弈变成了一边倒的“胆大鬼博弈”。 之前的调控中，开发商和炒房客甚至完全无视官方“严厉”的喊话和措施，变得更加胆大激进，逆势扩张、高杠杆经营、高溢价拿地、高周转，以至于每到调控周期反而成了房企发展壮大、弯道超车的绝佳时机。 结果就是之前的数论调控，房价越调越高；2015年的“去库存”政策，更是去出一个房地产行业的超级大狂欢。 面对屡战屡败的局面，若你是政策制定者，或者是参与政策制定的人，你会怎么办？你会吸取教训，然后给自己定三个总原则。 一，你会打掉那些激进的开发商和炒房客在前几轮调控中形成的固有认知和幻想（除非你想继续被他们牵着鼻子走）； 二，整顿楼市的同时，确保楼市不出系统性问题； 三，在房价不可能回到从前（大降）的情况下，确保民生不出问题，让那些现有房价水平下买不起房的人，也能住有所居。 那么，怎么落实这三点呢？就在开头汇总的楼市政策里面 继续明确“房住不炒”的定位，就意味房地产调控力度将维持现有的状态，也就是告诉开发商和炒房客死了那条救市的心。 经过两年住房不炒的实践，现在几乎已经没有人再相信楼市能回到2016年前的那个轨道上了。当下市场已经形成的基本共识是，未来一手房市场将会维持十五六万亿规模上下，一个典型箱体震荡行情。 同时，又把操刀权下放地方，让各地“因城施策”，避免一刀切触发经济风险。另一方面，为保持经济又需保持低热度的投资，所以我们看到上述表格中，不少地方都开始大力推动老旧小区、城中村综合整合和改造，加装电梯和扩建停车场等基础设施。以及一定量级的棚户区改造。 这可以说是一箭三雕，即通过投资拉动了经济，也改善了民生，同时改建后的老旧小区居住舒适性将大幅提高，分流了新建商品房不足的压力。 再者，通过大规模、多渠道推动公共租赁住房和共有产权房，构筑长效机制，在房价不可能大降的情况下，来缓解高房价下民众买不起的压力。 至于豪赌的开发商和炒房客，肯定是要死一批的。因为只有让他们经历过刻苦铭心的痛，楼市才能真正地稳下来。 这不，如今连TOP50的房企都开始卖身了。在楼市整体波澜不惊的情况下，行业洗牌将会加剧，进入大鱼吃大鱼的时代。 另一方面，大鱼们为了生存也最舍得割肉（降价），这也就意味着，购房者可以捡到便宜。如2019面最后两三个月，一些巨头房企的销售均价明显下降，这一趋势有望在2020年继续。
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发表于 2020-1-18 16:01
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