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2019年房地产还值得投资吗？
财经观察家 向松祚，是中国人民大学国际货币研究所理事和副所长 国际货币金融机构官方论坛(OMFIF)顾问委员会成员，研究委员会成员，中国民生研究院特约研究员 。 【核心观点】
1、2019年根本不会放松房地产调控政策，即使放松，对中国稳经济、稳增长也不会有多大的效果。
2、用一个词形容中国的房地产市场，叫“过剩”；用四个字，叫“严重过剩”。
3、中国大规模建造房子的历史已经结束，房地产投资增速肯定持续放缓，2019年房地产投资增速不排除在5%以内。
4、现在老百姓手上的财富80%是房地产，有的人90%，甚至更高，大多数人的财富被抵押到房子里面去了。
5、中国房地产市场狂飙突进已经接近尾声。
6、地方政府仍然希望通过房子来拉动经济增长，是非常虚幻的想法，政府还想将错就错，他们将一错到底，将会为中国的经济制造更大的灾难。
7、过去中国房地产政策的最大一个失误，就是土地财政，地方政府为了拉动GDP的增长，变相地推高房价。
8、现在银行贷款余额38%被房地产这一个行业拿走了。
9、我们的房地产市场实际上是建立在沙漠上的非常脆弱的一个体系。
10、如果希望在2019年再投机一把，在房地产上赚大钱，这种可能性几乎没有。
各位朋友大家好，欢迎来到《财经观察家》，我是向松祚。今天我们讨论的话题是：2019年房地产还是否值得投资？
【新闻背景】
2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%。房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，比上年提高2.2百分点。房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%；土地成交价款16102亿元，增长18.0%。
2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%。2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比上年末减少6510万平方米。2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%。12月份，房地产开发景气指数为101.85，比11月份回落0.09点。
2019年现在中国经济面临最大的挑战是什么？最大的挑战就是经济下行的压力。
现在中国为了稳增长，稳增长现在又成了头等大事。那么稳增长是不是要开始放松房地产的调控？以前这些房地产的调控政策，所谓什么限售、限购等等，限价，这些政策是不是马上一窝蜂的全部都要取消？为了稳增长，现在大家又要开始依赖房地产？甚至有些城市已经传出了这个消息，说是开始松动、开始取消。
我认为根本就不会放松房地产调控政策。即使是放松房地产调控政策，对中国的稳经济、稳增长也不会有什么多大的效果。
原因非常非常简单，那就是：现在中国的房地产，无论这个行业还是这个市场，其实已经进入到一个饱和的程度。用一个词可以形容中国的房地产市场，叫“过剩”，或者用四个字，叫“严重过剩”。
过剩和严重过剩不是我讲的，是权威部门的宏观调控部门的负责人在多次场合已经说过，中国的房地产市场从整体来讲是过剩的。
过剩到什么概念呢？
其实在2018年，大家都知道，关于房地产市场，中国有一个非常热门的数据，这个热门的数据是什么数据呢？就是65万亿美元。65万亿美元！亲爱的朋友们，什么概念？65万亿美元是我们差不多整个全世界的GDP之和。
现在全世界的GDP之和70多万亿美元，那就是说，美国、欧洲、日本、韩国这些全世界所有的发达国家，他们的国内生产总值GDP加起来，还不到65万亿美元。
中国房地产的整个市值，现在已经超过了全世界所有发达国家的国内生产总值，全部加起来，他们的国内生产总值全部加起来，还比不上中国的房地产市值。
中国的房地产面积有多少？这个数字，只有上帝知道！没有人说得清楚！
有人说至少是320亿平米。有人说得更夸张，可能早已超过400亿平米，就是可能达到420亿平米。420亿平米，全国的均价如果按1万人民币一算，那就是420万亿人民币！420万亿人民币，可不就是60多万亿美金！这个数字就是这么来的。
无论是北上广深杭，还是所谓的一些三线、四线城市，你走到中国去，最大的特征什么呢？到处都是盖的房子。到处都是盖的别墅，盖的这些公寓楼。前两天有一位海南的朋友讲说，海南从海口到三亚，沿线过去全部都是房子，我到江苏、到浙江、到很多地方这些三、四线城市去看，遍地都是房子。
高铁周边、机场周边，放眼望去，除了房子还是房子，你看不到别的风景。而且中国这些房子大体上盖的都差不多。你到新疆乌鲁木齐去，你到拉萨去，你看到那个样子，和你在内地看到任何一个城市，没有什么区别。
未来房地产的投资还可能有投资，因为它有结构性的失衡，有些地方房子可能是严重过剩，有些城市的房子可能还不够。什么地方的房子还不够？有人做过一个研究报告，全国可能大约只有22个城市，这22个城市的房子可能还是不够的。
为什么不够？因为他们有人口净流入，比如说北上广深杭，还有沿海的这些，环境非常好，文化底蕴又比较深厚，经济比较发达。这些城市可能他们的房子还有盖的空间。
但是整体来讲，中国大规模建造房子的历史已经结束。所以房地产投资增速肯定是持续放缓。持续放缓，其实去年也就是个位数，去年是因为前年增速很低的条件下，去年有所反弹而已。但是整体来看投资增速是不高的。
2019年，我相信房地产投资增速在2018年基础上还会进一步地放缓，甚至不排除是在5%以内。
中国现在老百姓手上的财富是什么？我们通常讲，老百姓手上三大财富，一个是不动产，一个是股票、股权的投资，还有一个是银行理财、银行的存款。这三大类财富，现在老百姓手上的财富分配是什么概念？80%是房地产，甚至有的人是90%，甚至更高，百分之百都是房子。
而且我们大多数人的财富已经都被抵押到房子里面去了。很多现在的年轻人，30多岁、20多岁，年轻人结婚买房，买房谁拿的钱？谁给你交的首付？可能是两边的父母交的首付，他们已经把他终身的积蓄都押进去了。
未来怎么办？房子不能吃不能喝，除了你有一套房子住以外，你可能还有三、四套房子，这三、四套房难道你永远放在这看？未来你如果需要花钱，无论是你在教育还是医疗还是其他的方面，你要花钱，那你要去卖房子，这个房子卖给谁？
实际上在去年我们看到，去年的三季度四季度，很多城市的二手房成交量是大幅地萎缩，萎缩的幅度超过15%，为什么萎缩？有些人想卖房子，可能想套现，但是没有人接盘了，谁来接盘？
更重要的是，我们现在房地产的价格泡沫现象非常严重，什么叫泡沫现象？有人讲说没有泡沫，你看房价不是还继续在上涨吗？难道继续在上涨就不是泡沫？
当年日本、当年美国，其他很多国家都出现这样的情况，房地产价格连续上涨，在上涨的过程中没有人说是泡沫，而且上涨的过程中人们可以找出一万个理由，甚至找出千万个理由说房价永远还继续上涨。最后崩盘的时候大家突然醒悟过来：原来早知道我早一点把房子卖掉好了！
今天中国怎么衡量房地产的泡沫？绝对价格我就不用说了，我们身处北京，北京的房子，三环以内，四环以内，平均均价早已是六七万，很多地方都超过十万。其实我经常想到，是非常非常后怕的。
如果我现在是年轻人，二十几岁大学毕业，研究生毕业，我真不知道我怎么生活？因为在北京，哪怕你年薪四五十万，你也在北京不可能买房子。如果没有父母支持，我们是没有父母支持的，父母没有钱。
那么这样的一个高房价，这样的高房价它怎么可以持续？它怎么可以持续？而且这样的高房价已经不是北京一个地方，不是北上广深杭这五个地方，厦门，很多地方的城市的房价都已经超过四五万，什么南京，安徽的合肥，房价其实它远远地超过了一般老百姓的平均收入水平。那么这样他怎么可能持续？
房价收入比，我们衡量一个国家房地产是否存在泡沫的一个重要指标。另外一个指标就是租金的收益率。租金的收益率，无论是北京、上海、北上广深这些城市，还是全国平均的城市的现在房租的收益率，其实还不到2%。
尽管这一段时间，特别是2018年所谓的租金价格在不断地上涨，很多二道贩子，这些利用资本，利用所谓的资金的实力，拿到二手房源，然后拼命地抬价，即使在这种情况下，整个租房的收益率仍然是很低的。
所以讲到这些数据，我想得出的一个结论就是：中国的房产市场无论从投资还是从市场，从整体来讲，这个增速狂飙突进的阶段已经接近尾声。
所以正是在这个意义上来讲说，中国希望放松房地产市场，来推动经济的增长，来拉动经济增长，说什么还要稳增长就要稳房子，要稳房地产，我相信这已经是水中月、镜中花，已经是不太可能实现的现实。
当然，从上到下，特别是很多地方政府，仍然希望通过拿房子来拉动本地的经济增长，这是他们一种非常虚幻的想法，而且我认为是一种很错误的想法。现在我们还有很多政府还想将错就错，还想继续搞，他们将一错到底，他们将来将会为中国的经济制造更大的灾难。
实际上过去中国房地产政策的失误是最大的一个失误，这个失误是什么？就是土地财政，就是地方政府为了拉动GDP的增长，变相地推高房价。
他们怎么变相推高房价？推高房价的手段太多了，房地产公司的朋友告诉我们，地方政府和房地产开发商勾结起来，制造假象，制造拍卖土地，价格很高，然后开发商当然不敢得罪政府，先用很高的价格把土地拿下来，然后回头政府再通过别的途径给房地产公司补偿，结果造成老百姓的恐慌情绪，疯狂地去买房，很多地方政府就造这样的声势。
当然房地产公司他们也乐在其中，他们也愿意这么干，因为房价越高他们也赚得更多。这样的一种故事，这样的一种搞法还能够持续下去吗？显然是不能长期持续下去。
该不该买房？我想建议大家去看一下，前不久中国建设银行的董事长田国立先生，他有一个公开讲话：你们现在想买房，赚钱，想投机买房，那你们就是高位接盘，而且在他这个讲话里面，他不是空口这么讲，他列举了很多很多的数据，他证明现在我们中国的房价已经太高，而房地产已经非常的危险，市场已经非常危险。
还有一个数据什么？就是我们的这些房地产，我们现在的房地产市场是靠什么膨胀起来的？靠什么推起来的？靠什么？靠银行贷款！房地产公司也好，是靠银行贷款、靠杠杆、靠债务，我们现在很多个人买房，靠的也是银行贷款。
所以田国立先生在他的讲话里面讲说，现在银行贷款的余额38%是一个行业拿走，就是房地产这一个行业拿走了全部贷款的38%！这是匪夷所思的！一个国家的信贷，一个国家这么庞大的国家的银行信贷的38%，差不多40%是被一个行业拿走的。所以为什么我们很多做实体的中小微企业也好，为什么融资难、融资贵？他们拿不到钱，这一个行业能拿到40%，38%。
我们的房地产市场实际上是建立在沙漠上的非常脆弱的一个体系。
什么意思呢？投机买房的利用高杠杆搞房地产，搞开发的房地产公司，还有我们的银行，这叫一条绳上的蚂蚱。这一条绳上的蚂蚱什么意思？一旦房地产价格出现剧烈的崩盘，所有的这些人都要完蛋，房地产公司要完蛋，房地产公司资不抵债，你就要破产。
所以现在其实有些大的房地产公司未雨绸缪，他们已经知道这个问题的厉害，他们正在想办法来收缩杠杆，收缩债务。很多投机买房的人现在可能估计还仍然在洋洋自得。但是一旦房价出现大幅的下挫，你可能马上变成负资产，你变成负资产，你不仅是你的房地产要大亏，你还要拿钱再去补这个窟窿。当然还有我们的银行，我们的银行就会出现大量的坏账。
所以有一些朋友问我说，说向老师你老是说房地产泡沫，为什么还没破灭？泡沫为什么没破灭？就是因为我们政府现在还在撑着它，我们的银行也想撑着它，我们的房地产公司也想撑着它。
现在大家都想着撑着，不想让它破灭，不想让它去进行调整，中国很多经济不就这样吗？但是市场终有一天要出新，人们的预期，人们的预期突然一下改变，谁也挡不住，谁也挡不住。
所以田国立先生他虽然没有讲我后面讲的一番话，但是他告诉了很多的数据，这些很多的数据就说明，我们现在房地产市场实际上处在一个非常麻烦的、非常威胁的地方。
未来我们最大的灰犀牛，什么灰犀牛？就是巨大的风险，虽然你们看不见，你们不愿意承认，但是这个风险就在这个地方。讲到这里，这个答案就非常清楚了：朋友们！如果希望买房投资赚钱，我想你要小心，小心再小心，谨慎谨慎再谨慎！
除了我们我刚才提到的22个城市，你买房也许亏损可能性小一点，但是这些地方房价要再涨，赚钱的可能性也是非常小的。我们现在看到，在2018年，很多地方的二手房为什么成交量大幅下挫？在北京，你现在800万，不说800万，可能你500万以上的房子，你想卖出去不是那么容易。
刚需你可以买，因为你本身买房是为了居住。你为了改善生活，为了改善生活，你总不能等到说我等到房价再跌掉一半，我再去买，是吧？你这段时间怎么办呢？所以刚需如果存在的话，刚需当然是要优先满足。
但如果说大家希望在投资需求，希望投机，我在2019年再投机一把，在房地产上赚大钱，我想这种可能性几乎没有。
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发表于 2019-4-6 19:43
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