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猫哥的朋友们都很关注房地产，每天相关的问题总有上百个，加上最近股票太熊，币圈太黑，理财风险加大，虽说房地产的市场变化也很大，但依然是大家最关注的话题。
这种房地产情节是有历史和现实的原因：
❶ 房产文化已经植入了我们的基因，华人去了哪都是买房置地，中国台湾、东南亚都这样，历史上我们是个农耕民族，很多朝代都是鼓励自耕农持有土地，国家的税收和延续也都以此为根基，再牛的人，衣锦还乡也要买地盖房，改不了了，所以土地制度历来最受关注；
❷ 现实来说，买房也是固化资产，保值增值的首选，相对来说买房也比较简单，不需要太多的知识框架都能判断出房产的价值。而且现在房产绑定的附加值越来越高，比如结婚、教育等等人生基本选项都需要一套房子打底，所以买不买房是个基础民生问题。
房价涨跌决定了悲喜人生，房价涨，造成无房家庭的普遍焦虑；涨得快，买房的高兴但是政府担心泡沫化；房价跌，就有老业主大闹售楼处的，这种场景大家屡见不鲜了。
不过，房子就在哪，不喜不悲。云房数据中心最近发布了8月份的百城房价走势统计报告，事情正在起变化啊，我们先来看下这个报告：
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房价环比下跌的城市有29个，7月份只有13个城市下跌。下跌城市除了北京这样的，还有像上海、深圳、杭州、南京、天津、武汉、苏州、济南、成都、温州、合肥等地。
总结来说：房价下跌的城市从一线城市向杭州、武汉、南京等新一线、二线城市蔓延，个别热点三线城市已有迹象显现。
厦门、赣州、南京、石家庄、唐山位列跌幅榜前五。
厦门的故事很有代表性。
因为各种市场需求和炒家的刻意炒作，厦门房价过去几年狂飙突进，街角小巷都在讨论房价，但是最近的一轮调整，很多炒房团被深度套牢，先有房价崩盘的消息传出，后来发现很多房东纷纷抛售房产，有2016年囤房的地产商挥泪甩卖，但市场难觅接盘侠，大家都在持币观望，房价比高峰时降了约有1万元。很多买房者会参考2016年底的价位，高于2016年底的价格都很难成交。如果下跌持续，去年厦门最猛的一波涨幅将被抹平。而这个期间仓促上车的人有不少已经哭晕。
以厦门为代表的诸多城市房价开始微跌，加上地产商拿地谨慎，1-7月接近800宗地块流拍，《2018年8月份40城土地市场报告》也显示，8月，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，这些都显示出对于房子的看法正在加速分化。
核心原因还在于调控。诸多地产商都低估了这一轮的调控力度，从2002年到2017年，房地产的调控差不多是三年一个周期，从低点到高点再到低点，所以大家习惯了用历史经验看未来，有些地产商希望刀口舔血牟暴利，前两年还在加杠杆拿地，现在都面临大风险，要么找钱保证现金流，要么加速卖房回笼资金。
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当然，更多的城市还沉浸在房价上涨的喜悦中，特别是三四线城市，房子还是热议的话题，很多房子还需要抢，一些前两年均价四五千的小县城，过万的项目比比皆是了。
呼和浩特、海口、长沙、泉州、南阳二手房价格涨幅名列前茅。其中呼和浩特月环比上涨6.07%，有点猛。
一般提到房地产市场很少提到呼市，这里的房价也是多年横盘，涨幅不大库存很多，当地的大妈形容，“房子像庄稼一样种下去长出来，以前的荒郊野地都盖了房”。前些年猫哥问过呼和浩特当地的开发商老大，他说日子不好过，“现房、期房加一起保守的说够卖五年的，如果只卖给当地人，十年也卖不完，而恒大、碧桂园还是大手笔的杀入，前景不好说。”
谁知道，去库存的利好一来，不过四五年的时间，呼和浩特前两周宣布，全面停止去库存，调控措施已经在路上了。
呼市的上涨其实还能找到一些理由的，比如首府城市，比如高铁要开通了，都对房价有很大的刺激。二十多年前，从呼市到北京，绿皮火车要开12个小时，提速提了好几次，现在需要多久？也要8个多小时。二十多年前，北京去南昌要开38个小时，现在也只要8个多小时，而距离是呼市到北京的3倍，如果沿着高铁买房是正确的思路，那呼市的涨幅是可以理解的。
但决定性的因素还是棚改。绝大多数三四五线城市目前的狂欢也源于此。
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关于棚改说的已经够多了，需要提醒的是，按照计划，棚改在2020年完成，很多省市因为执行的早，力度很大，棚改已经进入尾声，像长春就在8月底取消了棚改项目的货币化安置购房奖励政策，鼓励被征收人选择房屋安置。
其实这个信号已经很说明问题了。去库存接近尾声，现在判断未来房价怎么走对很多家庭是重要决策。
近期是上市公司的中报发布期，几个大公司的判断需要重点看一下，对大家有帮助的：
● 比如恒大就说，未来会集中在一二线城市，他们认为三四线城市的风险在积聚；
● 比如融创也说，买融创的房子不如买融创的股票。
春江水暖鸭先知，这些在地产市场赚走大钱的人都在无比关注安全警戒线，更何况投入全部身家的我们。
当然，还有一个悬而未决的大杀器——房产税，尽管包括任大炮等人都表示房产税对于降房价没作用，但是细则不出，大家心里都还是没底啊。
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因为分化严重，家庭购房需要慎之又慎，猫哥一向的观点：
❶如果是刚需，包括首套房和改善性刚需，随时买都没什么问题，即便增值有限，保值能力也是不错的，这也符合多数中国人的观念，有自己的房子总比每天被房东撵、时不时涨房租要好一些。
❷ 如果是投资的话，还真要好好分析下了，房地产公司的走向和政府调控措施其实已经指明了方向，但要不要买，得看具体的收益了。
❸收益率怎么衡量？有一个指标——“转售回报率”值得参考，啥意思呢，差不多就是“买来就出租，满了年限可以出手就卖出”，典型的投资行为，一般考察一个投资周期，比如五年。
历史上这个回报率还是不错的，平均能达到11.5%的年化收益！
但是自打调控开始，像北京，这个数据就差了很多，大概4%左右，大量的城市也急剧下降，有研究机构建模之后跑出来的预测显示，绝大部分的城市未来五年的转手回报率将低于5%，个别城市会高些，但也基本在6-7%之间。
请注意，这还是房产税未出台的情况下，如果再扣除房产税，那增值水平跟货币基金差不多了，靠谱点的投资理财也能达到这样的收益率，是不是还要去买房就真的要思量下了。
发表于 2018-9-11 10:14
